樓市調(diào)控：飛漲的房價能否慢慢走
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韓 偉/文馮侖認(rèn)為調(diào)控政策作用于市場交易的過程是失效的 二零零六年即將結(jié)束，回顧1年的房地產(chǎn)市場，“房價”2字赫然成為主角。二零零六年圍繞房價的政策層出不窮，已是歲末之時也未能拉住房價飛漲的韁繩。究竟是什么原因造成了房價的飛漲，為何政策屢試未爽？明年對于地產(chǎn)市場如何調(diào)控才能讓各方滿意，已成為政府面前的燙手山芋。爭論1：調(diào)控是否有效中原地產(chǎn)李文杰宏觀調(diào)控失效了 經(jīng)過兩年的宏觀調(diào)控，北京市二零零六年一零月的新售商品房的平均售價為九六二九元/平方米，房價已經(jīng)漲了四二％。估計(jì)在今年一二月，房價上漲超過五零％。面對目前北京市高速增長的房價，不僅證明兩年來，宏觀調(diào)控的措施失效，而且更為嚴(yán)峻的是，似乎目前所有的宏觀政策已經(jīng)無法綁住房價這匹失控的駿馬。萬通集團(tuán)董事局主席馮侖政策在市場交易中失效了 房價越調(diào)控越走高，后政府只能用行政手段限制房價。目前土地交易在某種程度上是政府操控大局的砝碼。從一九九八年開始啟動的房地產(chǎn)由計(jì)劃分配到商品化的轉(zhuǎn)變，并沒有真正完成房地產(chǎn)的市場化。而這也正決定了中國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控不可能是1種完全意義上的市場手段。原因在于，市場信號經(jīng)過地方政府各部門，作用于市場交易的過程是失效的。soho中國聯(lián)席主席潘石屹有利于地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 對于政府的土地管理政策，中央采取這些宏觀調(diào)控措施的用意在于規(guī)范土地交易市場，非常及時。宏觀調(diào)控既對居民購房有利，更將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久健康發(fā)展。宏觀調(diào)控只會給真正按照市場化規(guī)律運(yùn)作的企業(yè)提供機(jī)會，市場化程度不高的企業(yè)就有可能逃不過這1“劫”。爭論2：調(diào)控的重心不對上海社科院房地產(chǎn)中心陳則明應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅 物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的增值情況定期調(diào)整稅收額度。開征物業(yè)稅，1系列市場問題都可以迎刃而解，政府部門還可以利用“漲價歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢群體的住房問題。從理論上說，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會向少數(shù)人集中，價格和租金會持續(xù)上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。 北京京漢集團(tuán)董事長田漢房價高不如說地價高 控制房價應(yīng)該從房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈來控制，要明白房地產(chǎn)價格組成是什么，它的成本組成包括土地、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。近3年來，地價至少翻1番，個別地區(qū)翻了十番，而房價僅漲了六零％，房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上地價。所以說宏觀調(diào)控的同時，土地價格在上漲，調(diào)控是沒有用的，與其說房價虛高，倒不如說土地價格虛高。 經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣適當(dāng)征收豪宅消費(fèi)稅 國家還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費(fèi)稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過度消費(fèi)行為。爭論3：調(diào)控的力度復(fù)旦大學(xué)教授尹伯成政策的執(zhí)行力不夠 國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路是相當(dāng)清晰的。通過提高信貸、土地出讓門檻遏制投資過熱，同時通過調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價過快攀升。但從目前的情況看，在遏制投資過熱與抑制房價過快攀升之間似乎并沒有建立起良性互動的機(jī)制，主要原因就是相關(guān)政策的執(zhí)行力不夠。 中國社科院研究員尹中立“小打小鬧”難以改變局面 我國房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題，在于住房保障、土地等制度缺失。目前全國房價上漲之勢不減，個別城市更是越調(diào)越高。可以說今年的房地產(chǎn)調(diào)控效果并不理想，“小打小鬧”的調(diào)控政策已經(jīng)難以改變目前的局面。 國家行政學(xué)院教授朱國仁調(diào)控有滯后效應(yīng) 宏觀調(diào)控措施具有滯后效應(yīng)。目前，在我國仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者3方對峙的敏感時期，如果房價漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新1輪調(diào)控措施出臺的可能。地方政府何時擺脫房價戰(zhàn)車 回首二零零六年的房地產(chǎn)市場，政策是不斷出臺，房價卻節(jié)節(jié)攀升，北京更是連續(xù)一五個月房價持續(xù)上漲。回顧看，從今年五月“國6條”的火熱出臺及后來九部委“十5條”提出的“九零平方米、七零％的標(biāo)準(zhǔn)”，到后來的“住宅禁商令”、“外資限炒令”、“強(qiáng)制性征收2手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅”、“叫停未封頂樓盤按揭”和“2手房土地增值稅”等，從某1方面看政策是有利于百姓的，但是終的結(jié)果卻是房價高漲，這不得不讓所有的人反思，究竟政策應(yīng)當(dāng)怎樣服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，市場是否應(yīng)該實(shí)行自我調(diào)節(jié)，地方政府為何會綁在房價戰(zhàn)車上呢，帶著種種困惑我們期待二零零七年房價理性回歸。